질의제목 :	민원인 - 소규모재건축사업 조합설립인가 후 투기과열지구 지정 시 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격 여부(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제24조제2항 등 관련)
관련문서 :	법제처 법령해석총괄과 - 3507 (2020. 7. 9.)

1. 질의요지

소규모재건축사업의 조합설립인가 후 해당 사업 지역이 투기과열지구로 지정된 경우 투기과열지구 지정 후 해당 사업의 건축물 또는 토지(이하 “건축물등”이라 함)를 양수한 자는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제24조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 해당 조합의 조합원이 될 수 없는지?

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말하며, 이하 같음.

매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외하며, 이하 같음.

소규모주택정비법 제24조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우를 전제함.

※ 질의배경

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 소규모주택정비법 제24조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원이 될 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 소규모재건축사업의 건축물등을 양수한 자는 소규모주택정비법 제24조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 해당 소규모재건축사업 조합의 조합원이 될 수 없습니다.

3. 이유

소규모주택정비법 제24조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물등을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하여, 투기과열지구로 지정된 지역일 것과 조합설립인가 후 건축물등을 양수한 자일 것을 각각 조합원 자격 취득의 제한 요건으로 정하고 있을 뿐 투기과열지구 지정과 조합설립인가의 선후관계에 대해서는 별도로 정하고 있지 않습니다.

그리고 「주택법」에 따르면 투기과열지구는 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 지정되고, 투기과열지구에서는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발․재건축사업 조합원 지위의 양도가 제한(제39조)되며 「주택법」에 따른 주택의 전매행위가 제한(제64조)되는 등 각종 제한을 받게 되는바, 소규모주택정비법에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 소규모재건축사업의 조합원 자격 취득을 제한하는 것도 주택가격을 안정시키고 투기수요를 억제하려는 취지임을 고려하면 조합설립인가가 투기과열지구로 지정되기 전에 이루어졌다고 해서 조합원 자격 제한 여부를 달리 보는 것은 타당하지 않습니다.

따라서 이 사안과 같이 소규모재건축사업 조합설립인가가 먼저 있은 후 해당 사업지역이 투기과열지구로 지정된 경우에도 소규모주택정비법 제24조제2항이 적용되고, 소규모재건축사업의 건축물등을 조합설립인가 후에 양수한 자는 해당 조합의 조합원이 될 수 없습니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법

제24조(조합원의 자격 등) ① (생  략)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 모두 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제36조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

<관계 법령>